「ニュータウン再開発収拾方案の仕上げ及び今後の計画発表」記者説明会

日付 2015年4月22日 | 場所 ソウル市庁ブリーフィングルーム

ソウル市民の皆様、そして記者の皆様、お会いすることができて嬉しいです。これまで私たちソウルは、蜃気楼を追ってきました。ニュータウンの再開発が、まるで市民全員のための黄金時代を約束したようでした。ご存知のように、政治家たちはみんなニュータウンの指定を選挙公約として挙げました。土地の所有者や投機者、私たち個人ですらそれを煽っていました。

しかし、少し考えて見てください。ソウルの総面積の中で住居地の面積は約313km²で、ニュータウンとして指定された地域は26km²です。短期間で実現できることでも、短時間で推進できるものでもありませんでした。そしてニュータウンが指定された後は、大変不幸な出来事や辛い出来事が相次ぎました。撤去が始まり、人々は追い出されました。多くの人々は涙を流しました。事業は停滞され、町の家々は老朽化していきました。残された人々の生活は荒れていきました。ここにいらしゃっている方々は覚えていると思いますが、3年前に私はこの場に立っていました。本当に切迫した心境でした。ニュータウン再開発に指定された地域が多すぎる問題をどのように解決していくのか、人々の生活はどのように収拾するのかという切迫感でした。この場で私は、ソウル市政の責任者としてまず謝罪しました。そして収拾方案について説明しました。キーワードは、「住民の要求を尊重する」ことでした。

その後、3年が経ちました。これを取りまとめなければならない時期が来たのではないかと思います。本日は、これまでの成果と残された課題は何かについて調べるとともに、またそれらをどのように取りまとめるのかについてもご説明させていただきます。

これまでソウル市の職員たちは、この問題を解決するために全力を尽くしてきしました。忙しくて常に電話から離れられない状況でした。どのようにすれば住民の意見を把握し、政策に反映できるのかについて悩みました。現場で数え切れないほど多くの日々を送りました。ご覧のように、住民説明会を620回開きました。住民協議体を552回開きました。実態調査活動を1,717回行いました。住民を理解させ、納得してもらうために多くの時間を費やしました。職員の皆様、大変お疲れ様でした。昨日は私が苦労した担当部署にピザをおごりました。本当に長い歳月を住民の皆様だけでなく、職員同士もともに過ごしました。敢えて申し上げますと、この3年間、世界史上最も先鋭化した対立を解決するために、全力を尽くしたと思っております。

制度的にも、行政的にも、財政的にも支援する事業も展開しました。その結果、住民の意見が集まり始めました。覚えていらっしゃると思いますが、私がソウル市長に初めて就任した時、ソウル広場の前にはニュータウン再開発に反対する人と賛成する人がそれぞれ集まり、大きな集会が毎日開かれていました。私の行く先々で、再開発に関連するプラカードと市民団体に会うことができました。今はかなり落ち着き、問題は解決されました。

もちろん、これまで困難な事情も多くありました。例えば、シンギル（新吉）9区域の事例を申し上げますと、ここは推進主体と反対する非常対策委員会が逆になっていた地域でした。住民の葛藤が最も激しいところの一つでした。いろいろと絡み合った葛藤を解決するために、ソウル市は推進主体と非常対策委員会の皆様を集めて、住民協議体を構成しました。お互いを反対し、敵対的な態度を持っていた両方の人々を集めること自体が大変でした。

それにもかかわらず、住民協議体を構成してから7ヵ月の間、25回の会議を開いて合意を試みました。実に難しい過程でしたが、ソウル市の職員と住民の力で、現在は無事に手続きを進めています。このような過程から私たちが得た最も大きな成果は、住民参加と認識の変化、そして推進主体の充実化です。何よりも住民たちが整備事業に関心を持つようになりました。事業過程をよく理解して事業性を確認し、バブルを認識するようになりました。疎通を通じて風評による混乱も大分解消されました。住民たちの関心は、推進主体にとって肯定的な牽制となり、正しい組合運営のための基盤となりました。ついに、住民の意見が力を発揮するようになったのです。その結果、この3年間で245の区域が住民の要求によって解除されました。行為制限の解除によって、希望すれば誰でも新築や改築ができるようになりました。実に財産権の行使が可能になったと言えます。

解除された区域に対し、ソウル市は様々な代案事業を支援してきました。ご存知のように、代案事業というのは物理的で社会経済的な統合再生事業を意味します。また、住民が中心となり、公共が支援する方式です。代表的には、近隣再生事業、住居環境管理事業、街路住宅整備事業などがあります。近隣再生事業は、チャンシン（昌信）・スンイン（崇仁）、チャンイ（長位）洞などの解除地域で集中的に推進されます。住居環境管理事業は、22の解除地域を含めて進められています。街路住宅整備事業は、チュンナン（中浪）区ミョンモク（面牧）洞をはじめとする5つの地域で進められています。むろん、まだ多くの区域では事業の推進が遅延されている状況です。

まとめてみますと、実態調査を通じて245の区域が自ら事業方向を決定し、残り438の区域の中で推進主体がない区域が111ヵ所、推進主体がある区域が327ヵ所です。これらの区域の特徴を調べてみますと、多くの場合は不動産の不況や住民間の葛藤で事業が進んでいない状態です。これらの区域は事業が進まないまま、管理費や人件費だけが支出されており、財産権の行使にもたくさんの制約があります。その結果、住民たちの負担が増えているのが現状です。これらの地域の住民から聞いた話は、次のようなものです。「推進の意志はあるが、過度な基盤施設が問題だ。心配いらないと聞いたが、結局3億ウォンもまた負担しなければならない状況だ。不便でも住み心地の良い場所だったが、今は世論が厳しい。ここは冬になると道が凍ってしまって再開発が必要なのに、街路の商店街の人々が反対している」などの不満と抗議の声でした。このような住民の声と整備事業による苦痛を、これ以上見過ごすことはできません。この3年間が住民の要求通りに事業方向を探す時間だったとすれば、これからはソウル市が住民の皆様とともに決定しなければならない時期がきていると思います。それでは、その決定の推進方向と整備事業の集中分析、住民のニーズに合わせた類型別支援についてご説明させていただきます。

今後ソウル市は、ニュータウン再開発による葛藤を収拾するために積極的に努力していきます。また、事業が停滞している区域については慎重に調査を行い、その結果によって住民のニーズに合わせて支援します。まず、推進主体があり、着工前の327の区域に対してソウル市が現場全数調査をすでに実施しました。物理的環境と各種外部的な葛藤要因、事業性、分譲率などを考慮しました。

調査を終えた後は、類型を分類するための基準を立てました。定量的基準には解散同意率、停滞期間、事業性などがあり、定性的基準には物理的開発の必要性、推進主体の活動内訳、都市計画と政策的整合性などを考慮しました。

その結果、ご覧のように、A類型、B類型、C類型に分けました。A類型は事業が正常的に推進されている区域、B類型は全体の約40%を占めており、ここには様々な葛藤要因があって事業が停滞しています。景気低迷で推進が難しい場合や施工社と組合の間に葛藤があるなどです。C類型は約14%であり、行為制限区域では新築行為がすでに行われているため、区域指定の目的を達成するのが不可能である場合や住民の負担が多すぎて進行が難しいと判断された地域です。このように類型別に事情が異なるため、それを解決する方法も異なる場合があります。A類型は円満に推進されるように、行政的かつ財政的支援を本格化して速やかに事業が進行されるよう努力していきます。C類型は、放置すると市民の被害がさらに大きくなる恐れがあるため、ソウル市が直接解除を推進して対案事業への転換を勧めようとしています。問題はB類型です。停滞要因を解消するために専門家のコーディネートを派遣する予定です。区域の状況を的確に把握して、それに対する対応を立てます。A類型にするかまたはC類型にするかを速やかに決定するためです。

事業が正常的に推進されるA類型は、事業性を増大させるために基準を緩和していきます。現在公園と緑地比率の基準を変更して住民の負担を減らし、許容容積率の適用基準を多様化させ事業性を高めます。許容インセンティブの適用基準を現行の3つから6つに拡大し、多様化する予定です。

賃貸住宅の買い入れ費用を現実化して工事費を補っていきます。事業費の損失を減らして負担を最小化するということです。この事案に関連してソウル市は賃貸住宅の買い入れ費用の現実化を国土部にすでに建議しており、国土部で用役を施行しています。肯定的に考えているとの話を聞いていますので、これからも協議を継続していくつもりです。公共融資の支援を拡大して事業初期の資金難を緩和していきます。これから推進委員会は15億ウォン、組合は35億ウォンに高め、事業初期の資金難を完全に解消します。これは5月中に施行します。利子率も以前よりさらに1%緩和して施行しています。

このように公共管理制度を利用して速やかに事業が推進された事例を申し上げます。まず、ウソン(宇成)3次アパートの再建築が挙げられます。私たちが事業初期に融資金をはじめ、施行会社の選定と契約を支援しました。その結果、公共管理制度が適用されない隣接区域と比べて1年以上早く事業推進を実現しました。時間がお金に直結する整備事業では、成功事例の一つだと言えます。

次はB類型です。葛藤によって事業が停滞している区域です。停滞要因は複合的です。施行会社の資金支援問題もあり、分譲申請が低調な問題もありました。これで事業性が低下したり推進主体間の主導権争いも深刻な状況でした。内部的な葛藤要因も相当存在していたのです。このような地域にはコーディネーターを派遣しました。停滞の原因が何なのか改めて調べ、住民の合意を引き出すなど事業を正常化するために積極的に支援していきます。そうでなければ、解除を積極的に推進して対案事業への転換を勧めていきます。このために、専門コーディネーター100人を確保してあります。

コーディネーターはまず全区域に派遣してモニタリングを行うとともに、慎重に調査を行う予定です。そして、葛藤が厳しい区域には葛藤調整専門家を派遣して解決方案を模索します。総合的な問題解決が必要とされる場合は各分野の専門家でTFを構成し、事業が正常に推進されるよう努めます。コーディネーター派遣は、5月から協議された自治区から優先的に施行します。

推進と解除という二分法ではなく、様々な第3の道を提示するように努力します。第3の道も必ずあると確信しています。賛成と反対で分けられた地域は、区域内で境界を調整するのです。過去の場合では、全体を推進しようとしたため反対側との意見が噛み合わず停滞していました。コーディネーターを通じて事業が正常化した具体的な事例が、プッアヒョン(北阿峴)1—3区域です。この区域では着工の段階から追加分担金が通報され、組合執行部に対する住民の不信があり、組合と施行会社間の葛藤が厳しくなって工事が中断されました。しかし、コーディネーターを派遣して住民の意見を聞きながら住民の理解を求めました。その結果、執行部が再構成され、合意によって事業が正常化されました。ソウル市が公共介入をした結果、問題が解決したのです。

事業が困難なC類型は、区域の解除と並行して対案事業への転換を勧めます。1段階で行為制限が解除され、推進主体の活動中断で事実上事業の推進が不可能な地域は直接解除します。使用費用も補助する計画です。現行法令には直接解除区域については使用費用補助の根拠はありません。しかし、関連法案が議員によって発議され、国会で論議されているため、具体的な支援方案は今年解除されてから設けます。

2段階で住民自らが解除を誘導し、区域を直接解除します。住民過半数の同意で解散される限時法が1年延長された事も積極的に広報し、住民たちが都市再生の方向を選ぶことができるような環境を作ります。それでも自主的な解散が難しい区域であり、指定の目的達成が不可能で負担が多すぎる区域は具体的な条例を設けて職権解除を推進します。C類型の1段階推進主体があるにもかかわらず、長期間にわたって整備予定区域として残されているという事業が非常に困難な区域です。第1に、行為制限の解除によって増築などの行為が発生しており、建築物の老朽化も進んでいる区域です。自分達で新築や増築をしているのです。第2に、事務所もなく、実際に推進主体による活動もない場合、そして住民自ら事業の方向について何の動きもない区域です。このような区域は事実上、指定の目的を達成するのが難しいです。したがって、速やかに解除しなければならないと思っております。この場合、直接解除を決定した地域は28の区域です。1段階の直接解除対象は行為制限が解除され、推進委員会の事務所が運営されていないなど事実上事業の推進が不可能な区域です。全区域が2009年以前に整備予定区域として指定された、推進主体がある区域です。今年5月から手続きを経て下半期には全部解除する計画です。

事例として、第1に、「スユ(水踰)4—2住宅の再建築」です。2006年に推進委員会が承認され、2013年には行為制限が解除されました。その結果、図のように黄色の31ヶ所が建物の新築、赤色1ヶ所から用途変更が発生しました。第2に、最高高度地区に制限され、事業性も悪く、長期間停滞していたため解除が不可避な区域です。「チャンアン(長安)4住宅の再建築」です。2009年2月に推進委員会が承認されましたが、推進委員長がいなく推進動力を失った地域であり、6年以上にわたって何の行為もないまま停滞しています。2012年8月に行為制限が解除されてから11ヵ所が新築され、1ヵ所が増築されました。解除が不可避です。第3に、「ホンウン(弘恩)洞411—3住宅の再建築」です。2008年に推進委員会が承認されましたが、推進動力を失ってクリンーアップスステムの運営が中断されるなど事業が全く行われていません。2012年に行為制限が解除され、図面のように42件の建築が新築、2件が増築された地域です。解除するしかありません。

最後に、今後の対案的な管理方策についてご説明させていただきます。まず、長期的な停滞区域では停滞要因の解除が必要です。それで早期に事業の方向決定を支援することでこれ以上困難がないよう、自制的な販路確保を勧めます。低階層住居地全体については、体系的で普遍的な支援管理システムを構築します。老朽化した住宅数を調べて公共支援の方案を設けます。住居環境の改善事業など住民のニーズに合わせた対案事業を集中的に支援します。解除地域については再生事業を勧め、SH公社を再生事業の専門機関として育成し主導していきます。

記者の皆様、ソウル市はもうこれ以上住民の困難を見逃すことができません。住民の要求に従って推進してきた過去3年間の成果と経験に基づき、これからはソウル市が住民とともに決定していきます。一緒に住んでいた隣人との関係を悪化させ、様々な大規模の社会的損失をもたらす無駄な論争は終えなければなりません。今は私たちの生活の場をどのようにして正しい方向に導くのかについて論議していく時です。皆様、この論議をどうぞ見守っていてください。来る27日に発表される住居再生政策実行方案が100年のソウル、ともにタウンとして発展させていくことでしょう。