いまだ不足している青年住宅、駅勢圏から答えを探る

ソウル市が駅勢圏の規制を緩和し、青年住宅を大量に供給する「駅勢圏2030青年住宅」案を用意しました。

駅勢圏は公共交通機関の利用が便利で図書館や保育園のようなサービス施設が充実していますが、現在各種の規制に縛られているために開発密度がソウル市の平均にも及びません。「駅勢圏2030青年住宅」事業の主要内容は、駅勢圏に高密度の開発を許容して青年たちのための賃貸住宅を提供することです。

このためソウル市は、駅勢圏の用途地域を準住居地域及び商業地域にまで上方修正して容積率を高め、審議・許可手続きを簡素化して民間事業者の参加を引き出す計画です。容積率が上がれば、同じ面積の土地にさらに高いビルを建てられるようになります。

ただし、民間事業者は規制緩和と用途地域変更の恩恵を受ける代わりに、住居面積100%を準公共賃貸住宅として作らなければいけません。市はこのうち10〜25%を「小型公共賃貸住宅(専用45平方メートル以下)」として確保して大学生や新社会人、新婚夫婦に周辺相場の60〜80%で提供する計画です。 残りの準公共賃貸住宅の場合、賃貸義務期間は8年、賃貸料上昇率は年5%以内に制限されます。

ソウル市は上記のような内容を骨子とする”駅勢圏2030青年住宅”供給案を23日に発表し、3年間一時的に運営して交通が便利な駅勢圏に青年たちの安定的な”住処”作りを支援します。今回の案を通じて大型住宅と民間の分譲取引が中心だった駅勢圏の住宅供給は、小型賃貸住宅の形で青年たちに戻ることになります。そうなれば住宅価格の負担のためにソウル郊外へ行かなければならなくなった青年世代の離脱を、多少なりとも防止することができると期待されます。

駅勢圏を中心に「ソウル市は支援、民間は賃貸住宅提供」

事業対象地は鉄道が2つ以上交差しているか、バス専用車線または30m以上の道路に位置した駅勢圏で、250m(乗り場基準)以内の公共交通機関の中心地です。細かい条件によって用途地域変更が可能です。ただし専用の住居地域、第1種一般住居地域、ハニャン（漢陽）都城で囲まれた都心は除外されます。

例えば、第3種一般住居地域(250%)から商業地域に変更される場合、基本容積率680%の適用を受けて430%の容積率上昇の恩恵を受けることができます。

ソウル市はこの基準に合致する駅勢圏地域を把握した結果、可用地事業率が30%だけが開発されても、全容36㎡以下の住宅が計21万戸、公共賃貸住宅は4万戸が供給される見込みです。

民間事業者の事業性を保障するため、住居の割合が高くなるほど全体の容積率を下げるよう規制した既存の「用途容積制」の代わりに義務化された基本要件を満たせば、最小容積率を保障してくれる「基本容積率(準住居地域400%、商業地域680%)」が新たに導入されます。

事業の実施手順もさらに簡素化する予定です。委員会別にそれぞれ審議を受けずに「統合審議委員会」で都市・交通・建築委員会の審議を一度に受けることで、許認可にかかる時間が大幅に短縮するものと思われます。

また、駅勢圏は公共交通機関の利用が便利な歩行活動の中心地であるだけに、「駐車場のない住居空間」の造成を目標に、駐車場の設置比率を減らします。その代わり必要な時に借りて乗ることができる「ナヌムカー（カーシェア）」を積極的に活用できるように、関連施設を整備する予定です。 このため市は公共賃貸住宅の場合、車を所有していない青年限定で入居できるように資格を制限する計画です。

また、ソウル市は民間事業者と入居者の費用負担を軽減する財政的支援も並行して行います。事業施行者には財産税や取得税を減免し、一戸当たりの相場の1億5,000万ウォン限度の建物についた融資の利子を補填する方式で、貸付利子の2%に該当する金額を支援します。入居者には既存の長期安心住宅制度を通じて一戸当たり4,500万ウォン限度の保証金を支援します。

ソウル市は直ちに市議会との緊密な協議を経て、関連条例を制定・施行して本格事業に着手する計画であり、早ければ2017年上半期から「駅勢圏2030青年住宅」を供給できると見込んでいます。

これと関連して7月からチュンジョンロ駅とボンファサン駅の駅勢圏地域でモデル事業が推進されます。対象地域は第3種一般住居地域と準住居地域に格上げするだけの要件を備えており、チュンジョンロ駅の場合は準住居地域に変更した時に340世代規模の賃貸住宅が建設される予定です。

パク・ウォンスン市長は「史上最悪の青年失業率と経済的貧困の中で、コシウォン（考試院）のような臨時居住地を転々としながら都心に難民が出回っているこの時代の青年たちが安定した住居空間に住めるように、駅勢圏2030青年住宅事業を最善を尽くして推進する」と述べました。

▶ お問い合わせ：賃貸住宅課 02-2133-7053